關於 不動產投資信託基金台灣 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

國際金融盛事「世界投資者週 (World Investor Week, WIW)」活動，由國際證券管理機構組織 (IOSCO) 主導策劃，串聯各國智慧與能量，訂定每年10月第一週為世界投資者週，透過一系列的活動與研討會，提升金融從業人員財經素養，並加強投資者教育及保護意識。

2021世界投資者週在台灣，重磅邀請2018諾貝爾經濟學獎得主、前世界銀行首席經濟師Paul M.Romer等超過27位國際及台灣頂尖經濟專家、理財規劃師及投資趨勢觀察家，從總經到金融市場發展、從金融創新到投資策略、從ESG關鍵報告到企業永續投資、從理財到樂活退休，聚焦全球正在發生並值得關注的新冠經濟新型態與新金融市場，幫助民眾健全財務管理知識，一同思考「邁向經濟復甦」的趨勢樣貌與投資策略。

年度最大財經盛會，10/5-10/8全球同步，掌握2022投資契機，就在這一檔！
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#WIW世界投資者週在台灣
#臺灣理財顧問認證協會(FPAT)
#中華民國證券投資信託暨顧問商業同業公會(SITCA)
#中華民國退休基金協會(PFA)
#台灣金融分析專業人員協會(CFA Society Taiwan)
#台灣不動產投資協會(CCIM)
#台灣金融研訓院(TABF)

❤️【疫情下 學收息】【第一篇】【索羅斯都投資~低利率下收息與看漲-FH富時不動產ETF(00712)】【文末轉發+抽書】
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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)

❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
 商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
 住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算

❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大

3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升

❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
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上午國文在 #財政委員會 就「不動產證券化REITS」「票券不動產放款」質詢金管會主委黃天牧。

從個案 #新光R1 受益人與受託機構糾紛中，國文認為現行不動產證券受託機構及主管機關錯置降低管理效率，造成權責不符等問題，壽險業以此吸金炒房，使良好政策工具遭冰入冷凍櫃，發展落後先進國家。

國文提出不動產證券市場振興藥方，先變更審核主體，並簡化審核流程，調整不動產投資信託基金之管理架構，鼓勵四大基金投資 #REITs 以增加市場動能，鬆綁投資開發型不動產之規定，於 #促參推動小組 ，健全REITS機制，提供民眾於有自償性公共建設多元投資管道。

黃天牧主委回應，會於今年下半年提出修法，未來將以有競爭力之基金型REITS為主，採雙軌制發展台灣不動產證券

另外，國文從去年就特別關心金管會不動產專案金檢的進度，據了解已於3月底完成，有鑑於社會大眾都在關注政府的健全房市措施，今天在財委會要求主委對外說明專案金檢結果。

其中票券公司手上握有約2000億能投入不動產放款的資金，卻沒有和銀行業相同強度的法律規範，且也未納入央行的選擇性信用管制適用對象，國文特別要求金管會加強，避免這筆錢成為健全房市政策的破口。

🔗新聞連結：
7檔REITs有別條路！金管會將提供新機制
https://ctee.com.tw/news/fund/448630.html

抓到了！金管會：銀行豪宅貸款　有一件違反央行規定
https://tw.appledaily.com/property/20210421/GUNW7CRFGRFYVMAE4DDL4EHHPE/

#國文在財政

比爾蓋茲與瑪琳達信託基金（BILL & MELINDA GATES FOUNDATION TRUS，簡稱比爾蓋茲基金）近期出現在大陸A股市場，讓許多投資人都感到非常的興奮，最近該基金買進網宿科技，第1季還買了其他七家A股上市公司。

據證券日報報導，比爾蓋茲基金青睞的A股公司，分別是網宿科技、永輝超市、啟明星辰、鄂武商A、百聯股份、廣電運通、揚農化工及新和成。今天我們就要以他其中的兩家公司網宿科技、永輝超市來做解析，讓投資人們了解一下A股是否因為比爾蓋茲基金的進入又有了希望！

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林成蔭簡介：
台灣證券分析師、萬寶投顧基金事業處執行副總、新光投信協理、組合基金經理人、政府四­­­­­­­­­­大基金代操經理人、各大企業與政府機關講師、《財子學堂》創辦人及­專­欄­作­家­。­著­作­：­股­海樂活、遨遊股海。

廖大緯簡介：
CCIM認證侯選人；為花旗銀行委託台灣首次公開喊價銷售仲介；為國內外銀行及資產公­­­­­­­­­­司處理不良債權交易；蘋果日報專欄作家。現任台灣與國際不動產仲介­與­顧­問­、­《­財­子­學­堂­》專欄作家。

財子學堂 http://www.caizischool.com/

我們每天在社會新聞上常常都會看到關於"遺產紛爭"的問題！最近大家最熟悉的就是企業家"張榮發遺囑事件"、"泰山集團董監改選經營權之爭事件"、"美福食品的兄弟相互弒殺爭奪財產事件"、"台塑集團創辦人長子王文洋爭取海外信託基金150億美金遺產事件"等等。

為什麼很多人總是說：企業做得越大的，遺產紛爭就越大！今天我們要來跟大家好好的談一談，當你如果遇到了"遺產紛爭"到底該怎麼辦? 立遺囑有什麼樣的有效規定方能成立? 「應繼分」與「特留分」他新修法之後，遺產的分配比例將會如何改變? 今天的財子學堂要來告訴各位！

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林成蔭簡介：
台灣證券分析師、萬寶投顧基金事業處執行副總、新光投信協理、組合基金經理人、政府四­­­­­­­­大基金代操經理人、各大企業與政府機關講師、《財子學堂》創辦人及專欄­作­家­。­著­作­：­股­海樂活、遨遊股海。


林東振簡介：
國立政治大學法學士(地政系)、廣州濟南大學經濟碩士(金融學專業)。曾任：德信綜合證券公司主任、台灣人壽行銷處長、宏觀理財規劃顧問公司。現任：富鴻理財規劃公司執行顧問、呈宏地政士事務所負責人、CFP 資格認證專任課程講師(台灣及中國大陸)、私人不動產管理顧問。著作：《財富管理案例集(合著)》；《融理財案例分析(合著)》。證照：台灣認證理財規劃顧問 (CFP)、大陸國際金融理財師 (CFP)、CSIA認證證券投資分析人員(分析師)、地政士、信託業務、投資型保險、外幣收付、人身及財產保險業務等。

我們節目中常常提到說，退休生活就是「收入中斷 支出不斷」，各年齡層的平均薪資都不同，該如何提早規劃退休金呢? 該如何去做退休理財? 秘訣在哪裡? 本周的財子學堂【退休理財報-簡單安心的退休規劃】與各位投資人一同來分享！

林成蔭簡介：
台灣證券分析師、萬寶投顧基金事業處執行副總、新光投信協理、組合基金經理人、政府四­­­­­大基金代操經理人、各大企業與政府機關講師、《財子學堂》創辦人及專欄作家。­著­作­：­股­海樂活、遨遊股海。

廖大緯簡介：
CCIM認證侯選人；為花旗銀行委託台灣首次公開喊價銷售仲介；為國內外銀行及資產公­­­­­司處理不良債權交易；蘋果日報專欄作家。現任台灣與國際不動產仲介與顧問、《­財­子­學­堂­》專欄作家。

財子學堂 http://www.caizischool.com/